SCPI : l’épargne utile en quête de cohérence fiscale
Le débat sur la « fortune improductive », apparu puis retiré lors de l’examen du projet de loi de finances 2026, a mis en lumière une question essentielle : comment orienter l’épargne longue des ménages vers les besoins de l’économie réelle ?
Les SCPI (Société civile de placement immobilier), déjà au cœur de ce financement, se retrouvent paradoxalement poussées hors du territoire national par un différentiel fiscal majeur. Un paradoxe qui interroge la cohérence des politiques publiques.
La polémique autour d’un éventuel impôt sur les patrimoines jugés « improductifs » a révélé une incompréhension persistante : contrairement à une vision souvent simplifiée, les SCPI ne constituent pas une épargne dormant dans la pierre mais un outil de financement actif de l’économie réelle.
Par leur construction même, elles transforment l’épargne privée en immeubles exploités, tels que des bureaux, des établissements de santé, des infrastructures éducatives, des locaux logistiques, de services aux entreprises. Elles génèrent des revenus, soutiennent l’emploi local et irriguent les territoires à travers des investissements durables et mutualisés.
Dans un contexte d’incertitudes économiques et géopolitiques, l’année 2025 marque un retour progressif de la confiance. Les chiffres publiés par l’ASPIM et l’IEIF confirment une stabilisation du marché après deux années de tensions : 1,1 milliard d’euros de collecte nette au troisième trimestre (+38 % par rapport à 2024), 4 milliards sur les dix premiers mois de l’année (+18 %), pour une capitalisation totale de 87,97 milliards d’euros.
Cette reprise reste sélective, mais elle démontre que les SCPI disposant d’une gestion disciplinée, diversifiée et attentive à la qualité des actifs sont capables de traverser les cycles sans discontinuité majeure.
La résilience de ces véhicules interroge d’autant plus la pertinence de les classer parmi les instruments d’épargne peu utiles. Leur rôle économique est en réalité structurel : elles absorbent une partie des besoins massifs de financement de long terme, qu’il s’agisse de moderniser le parc immobilier, d’accompagner la transition énergétique ou de développer des infrastructures essentielles.
Un arbitrage fiscal qui détourne l’épargne française de ses propres besoins
Si les SCPI jouent déjà ce rôle économique, une question demeure : pourquoi près de 80 % des investissements du troisième trimestre 2025 ont-ils été réalisés hors de France ?
La réponse tient en un mot : fiscalité. Les revenus fonciers perçus sur des actifs situés en France supportent à la fois l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. À l’inverse, les revenus issus d’immeubles situés à l’étranger échappent souvent aux prélèvements sociaux, selon les conventions fiscales en vigueur. Ce différentiel crée un biais systémique qui oriente mécaniquement les flux vers les marchés étrangers.
Cette situation est d’autant plus paradoxale que la France fait face à d’importants besoins de financement : rénovation énergétique du parc immobilier, vieillissement démographique et besoin d'établissements de santé, modernisation des universités, renforcement des infrastructures logistiques.
Autant de secteurs qui relèvent précisément des segments dans lesquels les SCPI investissent déjà. Mais faute d’un cadre fiscal neutre, une partie significative de l’épargne française contribue désormais à financer les infrastructures et la croissance de ses voisins européens, plutôt que celle de son propre territoire.
L’enjeu dépasse donc le débat improductif/productif. Il s’agit de rétablir une cohérence entre les ambitions politiques — orienter l’épargne vers l’économie réelle — et les incitations fiscales qui, aujourd’hui, produisent l’effet inverse. Restaurer cette neutralité ne reviendrait pas à pénaliser l’épargnant : ce serait permettre que les choix d’allocation répondent d’abord à une logique économique et non à un arbitrage fiscal par défaut. Une condition essentielle pour ancrer durablement l’épargne longue au service des territoires.